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基本4法の中で最も合理性が高いのが、底地売却法です。 貸宅地の底地の譲渡は、事業用資産買換えの特例が適用可能なため、課税の繰延べを行うことができます。
事業用資産の買換え特例は、20数種類ありますが、この中で最も注目すべきは、21号買換え(法人は22号)の長期保有の土地建物等から特定の資産への買換えです。 概要は、以下の通りです。

譲渡資産：国内にある土地等、建物又は構築物で、譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの買換資産：国内にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置。 繰延割合：80％この21号買換えは、平成10年の税制改正で大幅に拡充されました。
3年間の時限立法でしたが、平成13年の税制改正で3年間延長されました。 再延長は、現在のところ難しいと思われますので、この3年間が資産組替えのラストチャンスです。
買換え特例は、譲渡益に対する課税の繰延べであり、減免ではありません。 買換資産は、譲渡資産の取得費を引き継ぐため、賃貸建物等に買い換えた場合、減価償却費がほとんどありません。
ところが、21号買換えは、土地への買換えが可能なため、買換資産を譲渡しなければ、この特例の欠点を払拭することが可能です。 また、国内であれば、どこでも買換えが可能なのです。
不動産賃貸業は、立地産業です。 しかし、地主さんの場合、昔から土地を所有しているため、立地を自ら選択していません。
ところが、この特例を活用すれば、立地選択が可能になります。 貸宅地という収益性の低い資産から収益性の高い資産への組替えを行うことによって、キャッシュフローを産み出し、土地中心の資産構成からバランスのよい資産構成（ポートフォリオ）へ変化させることができるのです。


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